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양도세 신고 전 주의…무턱대고 환산취득가 적용 위험
작성자 : 관리자 조회 : 695 등록일 : 2018-04-09
#. K씨는 상가를 양도하고 양도소득세 신고∙납부를 준비하면서 취득가액을 얼마로 할까 고민에 빠졌다. 왜냐하면 상가를 매수할 때 매도인인 J씨로부터 다운계약서를 작성해달라는 요구를 받고 취득가액을 실제보다 많이 낮추었기 때문이다. 낮춘 취득가액으로 양도소득세를 계산하면 상당히 많은 세금을 낼 수밖에 없게 된 K씨는 고민 끝에 취득 때 다운계약서를 잃어버렸다고 하고 환산취득가를 적용하여 양도소득세를 신고했다.

그런데 얼마 후 세무서로부터 취득가액이 잘못되었으므로 양도소득세를 추가로 납부하라는 경정고지를 받았다. 알고 보니 상가를 매도했던 J씨가 다운계약서로 양도소득세 신고를 한 것이 세무서 자료로 조회가 되어 그것이 취득가액이 된 것이었다.

양도소득세 신고 당시에는 거래 계약서가 없어서 어쩔 수 없이 환산취득가를 적용하여 신고했지만 국세청 조사에 의해 실제 거래가액으로 경정 고지되는 경우가 발생할 수 있어 주의해야 한다.

현행 세법에 따르면 양도소득세를 신고할 때 부동산 양도가액과 취득가액은 모두 실제거래가액에 의해 신고해야 한다.

양도가액은 오래되어 분실할 일이 없으므로 당연히 실제거래가액을 적용할 수 있지만 문제는 취득가액이다. 수십 년 전에 취득하여 계약서를 제대로 보관하지 못한 탓에 실제취득가액을 알기 어려운 경우에는 ‘환산취득가’를 사용해야 한다.

양도소득세는 2006년 12월 31일 이전까지는 기준시가에 의하여 신고했으나, 2007년 이후로는 실제 거래가액에 의하여 신고하도록 법이 개정됐다.

또한 2006년 7월1일 이후 실시된 부동산 실거래가 신고제에 의해 등기부 상에 거래가액을 기록하게 됨에 따라 그 이후 거래한 부동산들의 실제 거래가액은 국세청 자료로 구축하고 있다.

때문에 부동산 취득 당시 계약서를 분실하였다고 해서 무턱대고 환산취득가를 적용해서는 안 된다.

2006년 12월 31일 이전 취득한 부동산이라 하더라도 기준시가가 아닌, 실제거래가액에 의해 신고하도록 하여 국세청에 과거 실제 거래가액이 보관된 것들이 있다.

고가주택에 해당하는 주택이나, 미등기 양도, 취득 후 1년 이내의 부동산, 양도자가 실지거래가액으로 신고하는 경우, 비사업용 토지, 1세대 2주택 이상 소유한 자의 양도주택 등이 그것이다.

이처럼 부동산 취득계약서가 없더라도 환산취득가를 사용하기 전에 확인이 필요하다.

(국세일보 최윤정기자)
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