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구옥 허물고 신축 지어 양도 시 주의해야 할 세금문제
작성자 : 관리자 조회 : 345 등록일 : 2018-12-07
#. 10년 전 5억원에 구옥을 취득한 A씨는 3년간 임대를 하다가 그 건물을 허물고 새로 상가를 지어 지금까지 임대하고 있다. 이 상가를 10억원에 양도할 계획인 A는 양도소득세로 얼마나 내야 할지 대략 계산을 해봤다.

우선 신축하면서 들어간 건축비 3억원과 최초 취득가액 5억원을 합하면 취득가액이 8억원이기 때문에 총 2억원의 양도차익이 발생한다고 생각했다.

여기에 취득세와 중개수수료 등 필요경비 약 5천만원을 제하고, 10년 간의 장기보유특별공제 30%를 적용하면 대략 2천만원 정도의 양도세가 나올 것으로 예상했다. 과연 맞을까?

건물을 취득하고 일정 기간 사용하다가 허물고 새 건물을 지어 양도하는 경우 구(舊) 건물의 취득가액 및 철거비용 필요경비는 인정받을 수 없기 때문에 양도소득세가 더 나올 수 있어 주의해야 한다.

앞 사례 역시 같은 이유로 양도소득세가 예상보다 더 커질 수 있다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스에 따르면 양도가액 10억원 중에서 건물분 양도가액을 기준시가 비율로 안분하면 3억원이고 토지분은 7억원이었다. 또 취득가액 5억원도 기준시가 비율로 안분계산해보면건물분이 1억원, 토지가 4억원으로 계산됐다.

특히 구옥을 구입하여 그 건물을 멸실시켰으므로 구옥의 건물 구입에 들어간 비용은 취득가액으로 인정되지 않으며, 철거비용도 필요경비로 인정받지 못한다. 따라서 이 경우 5억원 중 토지 구입에 들어간 부분만 취득가액으로 인정된다.

토지 보유기간은 10년으로 장기보유특별공제가 30%가 적용되지만, 건물은 7년 전에 신축한 것이므로 21%의 장기보유특별공제만 적용된다.

비즈앤택스는“구 건물을 취득 후 한동안 사용하다가 멸실할 경우 전체 취득가액 중 건물의 취득가액은 인정을 받지 못 한다”며, “그러나 구 건물을 멸실하고 신축할 목적으로 구입하여 구입 즉시 신축에 들어간다면 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 자본적지출로 양도자산의 필요경비로 인정받을 수 있다”고 조언했다.

한편, 취득당시 건물이 구조별 연한이 지나 잔존가치가 없어서 기준시가를 계산해도 가치가 없는 것으로 나타나 건물의 매매가를 0원으로 하고 매매가 전체를 토지의 가액으로 한다는 것이 계약서에 나타날 경우에도 매매가 전체를 토지의 취득가로 인정받을 수 있다.

(국세일보 최윤정기자)

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