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올해부터 임대주택사업자 세금 혜택 줄어든다
작성자 : 관리자 조회 : 2872 등록일 : 2019-01-07
올해부터 종합부동산세 세율을 적용하려고 주택 수를 계산할 때 다가구주택은 하나의 주택으로, 공동소유주택은 각자가 한 채씩 소유한 것으로 보기로 했다.

2021년부터는 다주택자가 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용할 때 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 계산해야 한다.

7일 정부가 입법예고 한 ‘2018년 세법개정 후속 시행령 개정안’에 따르면 올해부터 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 현행대비 0.1~1.2%p 오른 0.6~3.2%의 세율을 적용한다.

이 세율을 적용할 때 공동소유주택은 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보기로 했다.

그러나 상속을 통해 공동 소유한 주택에 대해서는 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 ▲지분율 20% 이하 ▲지분 상당 공시가격 3억원 이하인 경우 주택수에서 제외된다.

단, 상속을 통한 공동소유지분은 주택 수에서 제외되지만, 소유 지분율에 상당하는 공시가격은 다른 주택과 합산하여 종합부동산세를 과세한다. 또한 1세대 1주택자를 판단하는 경우에는 주택 수에 포함된다.

정리하면 상속을 통한 공동소유지분은 세율을 적용할 때는 주택 수에서 제외되지만, 1세대 1주택자를 판단할 때는 주택수에 포함한다.

구분 등기하고 있는 다세대주택은 구분등기한 각각의 주택을 1주택으로 계산하지만, 다가구주택은 분할등기가 되지 않으므로 하나의 주택으로 본다.

주택 및 토지에 대한 공정시장가액비율은 85%로 상향 조정된다. 이는 단계적으로 상향되어 내년에는 90%, 21년은 95%, 22년에는 100%로 오른다.

다주택자에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건도 강화된다.

’21. 1. 1. 이후 양도하는 분부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세를 적용하기로 했다.

< *다주택자 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화 >

또 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 주는 것은 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 적용된다.

임대주택을 거주주택으로 전환한 경우도 전체 양도차익에 대해 과세된다. 다만, 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환 시에는 직전 거주주택 양도 후 양도차익분에 대해서는 비과세 된다.

< *주택임대사업자 2년 이상 거주주택 비과세 최초 1회만 적용 >

등록 임대주택에 대한 세제 혜택 역시 줄어든다.

1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 ‘18.9.13 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하고, 장기일반민간임대주택등으로 등록한 경우 재산세가 감면되어도 종부세는 감면에서 배제된다.

종전에는 재산세가 감면되는 주택ㆍ토지의 경우 재산세 감면율 만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종합부동산세를 감면했다.

장기임대주택에 대해 종부세 비과세, 임대주택 외 임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등의 특례를 적용 받으려면 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하여야 한다.

[18년 세법 후속 시행령 개정안 주요 내용]

(국세일보 최윤정기자)

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