요즘처럼 다주택자에 대한 중과세 정책이 강화된 때에 양도소득세를 줄이려면 1세대 1주택 비과세 혜택을 활용하는 것이 가장 효과적이다.

그러려면 우선 ‘1세대 1주택자’에 대한 구체적인 요건부터 명확하게 알아야 한다.

세법에서는 1세대에 대해 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(배우자의 직계존∙비속 및 형제자매)를 포함하는 가족단위’라고 규정하고 있다. 이 때 형제자매에는 처남 및 처제는 포함되지만, 제수, 동서, 형부, 제부는 포함되지 않는다.

배우자가 없더라도 ▲해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 기준중위소득의 40% 이상(2018년 현재 월소득 668,842원)으로서 독립된 생계를 유지할 수 있으면 1세대로 본다.

올해부터는 1세대 요건이 강화되어 이혼을 했더라도 사실상 배우자로서 생활하는 경우에는 동일 세대로 간주한다. 따라서 위장 이혼을 하더라도 같은 세대로 보기 때문에 그러한 편법으로는 절세 효과를 볼 수 없다.

또 하나 중요한 포인트는 ‘동일한 주소에서 생계를 같이하는 경우’를 1세대로 본다는 점이다. 동일 세대원으로서 같은 주소에 주민등록이 되어 있더라도 사실상 독립된 경제 능력을 갖고 생계를 달리 하고 있는 경우에는 다른 세대로 인정 받을 수 있다.

이번에는 ‘1주택’ 요건을 살펴보자. 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는데, 그 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따른다. 단독주택이나 다중주택, 다세대 및 다가구주택과 공동주택 등이 포함된다.

다가구주택의 경우 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 단, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매 단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

상가주택의 경우에는 주택 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 부분만 주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다. 주택 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보기 때문에 이 부분을 활용하면 절세 혜택을 볼 수 있다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택으로 간주한다. 주택의 토지와 건물 소유주가 각각 다른 경우에는 건물 소유자를 기준으로 1주택 여부를 판정한다.

한편, 2017년 9월 19일 이후 양도 분부터는 조정대상지역 내 소재하는 주택을 취득한 경우 2년 보유뿐만 아니라 2년 이상 ‘거주’요건을 추가로 충족해야 양도세가 비과세 된다.

그러나 일부 특정한 상황에 대해서는 보유기간이나 거주기간에 제한을 두지 않고 있다.

세대 전원이 출국하거나 건설임대주택을 분양받아 양도하는 경우, 공익사업용으로 양도 및 수용되는 경우 또는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무 상의 형편, 질병의 요양 및 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우 등이 그것이다.

(국세일보 최윤정기자)