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상가주택 신축 후 임대 시, 단계별 세금 문제 체크
작성자 : 관리자 조회 : 721 등록일 : 2019-01-28
노후대비를 위해 월수입을 기대할 수 있는 상가 임대를 계획 중이라면 관련 세금 문제에 대해서도 면밀히 검토해야 한다.

상가주택을 신축하고 취득하여 보유하고, 또 양도하는 과정까지 단계별 과세문제를 짚어보자.

우선, 건물을 신축할 경우 건축 시공업자에게 공사비를 지급하게 된다. 시공업자는 부가가치세 과세사업자이므로 부가가치세를 포함한 공사가액을 청구한다. 따라서 건축주가 부가가치세를 환급 받으려면 미리 임대사업자등록을 신청해서 일반과세사업자로 등록을 해야 공사비 지급 시 포함된 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

그런데 주택 부분에 대해서는 부가가치세가 면세되는 사업자로 등록해야 하므로 주택 부분에 대한 공사비 관련 부가가치세는 환급 받을 수 없다.

단, 시공업자가 종합건설업 또는 주택사업시행 면허를 갖고 국민주택규모 이하의 주택을 건설하는 경우에는 시공업자도 주택 부분 공사비에 대해 부가가치세가 포함되지 않은 면세 계산서를 발급할 수 있으므로 건축주 역시 부가가치세를 부담하지 않아도 된다.

여기서 문제되는 것은 국민주택 규모 이하를 판정하는 기준이다. 다세대나 다가구주택은 각각 세대별 또는 가구나 호 등으로 구분되므로 문제가 없다. 그러나 다중주택은 전체 건물면적으로 국민주택규모 여부를 판단해야 한다. 다중주택은 각 실 별로 취사시설을 설치할 수 없고, 1개동의 주택면적으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이며, 학생 또는 직장인이 장기적으로 거주할 수 있는 주택을 뜻한다.

주택 부분에 대한 부가가치세를 환급 받지 못하더라도 그 부가세는 취득원가에 자동적으로 합산되어 감가상각을 통해서 비용으로 처리된다. 즉, 취득자금 부담이 증가할 뿐 손해는 없는 셈이다.

상가를 신축한 후 소유권 보존등기를 위해 토지와 건물에 대해서 각각 취득세를 납부해야 한다.

상가주택을 보유하고 있는 동안 상가 부분에 대해서는 일반과세사업자로 등록하여 임대료에 포함된 부가가치세를 신고ㆍ납부해야 한다. 주택 부분에 대해서는 면세사업자로 매년 2월 면세사업자현황 신고를 해야 하고, 종합소득세 신고도 해야 한다. 그리고 매년 재산세와 종합부동산세 부담이 따른다.

상가주택을 양도할 때 주택 부분은 부가가치세 과세 문제가 없다. 상가 부분은 양도 시 부가가치세가 발생하지만, 포괄적 사업양∙수도에 의한 거래의 경우에는 부가가치세가 발생하지 않는다.

그리고 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 주택으로 간주하여 부가가치세 부담이 없고, 요건에 맞다면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택도 볼 수 있다. 반면, 주택 부분이 전체 건물 면적의 50% 이하가 되는 경우에는 상가 부분에 대해서는 부가가치세를 부담해야 한다.

(국세일보 최윤정기자)

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