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부동산 상속세 신고 시, 추후 양도세도 고려해야
작성자 : 관리자 조회 : 511 등록일 : 2019-01-30
부동산을 상속받는 경우 그 건물가격을 어떻게 평가하는지에 따라 세금 문제가 달라진다.

당장 납부해야 할 상속세는 물론이고, 추후 상속받은 부동산을 처분할 때 부담할 양도소득세도 고려해야 한다.

특히 단독주택이나 상가 건물 등을 상속받은 경우 감정가액과 기준시가를 각각 비교해보고 유리한 걸로 선택해야 한다.

일반적으로 단독주택이나 상가 건물 등은 기준시가로 신고하는 경우가 많다. 당장의 상속세 부담이 줄어들기 때문이다. 그러나 나중에 부동산을 매각할 때는 양도소득세 부담이 커질 수 있다.

예를 들어 홀어머니가 돌아가시고 아들 2명이 기준시가로는 5억 원이고 감정평가액은 8억 원인 상가를 상속 받았다고 가정해보자(그 외의 다른 재산 없음). 상속세 일괄공제 5억 원이 적용되므로 기준시가로 신고하면 상속세는 0원이다.

그런데 10년이 지난 후 그 상가를 12억 원에 매각하게 되면 어떨까? 장기보유특별공제 20%를 적용하면 아들 1인당 지방소득세 포함 약 9,500만원을 양도소득세로 부담해야 한다.

반면 상가를 감정평가하여 상속세를 신고할 경우에는 상속세 과세표준 3억 원에 대해 상속세 총 5천만원을 납부해야 한다. 대신 10년 뒤 양도할 경우 양도소득세는 1인당 4,450만원정도 과세된다.

정리하면 기준시가로 신고할 경우 총 1억 9,000만원의 세금을 내지만, 감정가액으로 신고할 경우에는 상속세 5천만원, 양도소득세 8,900만원으로 1억 3,900만원의 세금을 납부하면 됩니다. 감정평가비를 감안해야겠지만 약 5천만원을 절세할 수 있는 셈이다.

물론 이는 한 가지 예시 상황일 뿐이다. 향후 부동산 가치가 상승할 것으로 예상되지 않거나 상속재산이 많을 경우에는 기준시가로 신고하는 것이 유리할 수 있다.

감정평가를 할 경우에는 상속일 전후 6개월 이내에 한 것만 인정되므로 주의해야 한다. 그리고 꼭 2개 이상의 감정평가기관에서 평가서를 받아야 한다.

한편, 아파트나 연립주택 같은 공동주택의 경우 매매사례가액으로 평가한다. 매매사례가액은 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 조회할 수 있다.

보통 상증법상 시가는 평가기준일 전후 6개월 기간 내의 거래가액으로 보지만, 매매사례가액은 상속일 전 6개월부터 신고일까지의 거래가액을 시가로 인정한다.

게다가 공동주택은 거래량이 많아 매매사례가액이 있기 때문에 납세자들에게 유리하게 평가액을 조정하기 어렵다. 상속세를 낮추기 위해 기준시가로 신고하더라도 세무서에서 매매사례가액으로 정정하여 가산세까지 부과할 수 있다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “개개인이 처한 상황과 재산 종류에 따라 유리한 절세전략이 달라질 수 있기 때문에 세무전문가와 상의하여 정확하게 판단을 내리는 것이 좋다”고 당부했다.

(국세일보 최윤정기자)

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