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수리비 영수증의 힘, 양도세 얼마나 줄어들까
작성자 : 관리자 조회 : 1945 등록일 : 2019-01-31
베란다를 확장하거나 샷시, 보일러 교체 등을 하는 경우 지출 증빙을 잘 챙겨두면 나중에 주택을 팔 때 양도소득세를 줄일 수 있다.

도배나 욕조 수리, 싱크대 교체 같은 단순 수리비는 해당되지 않지만 건물의 가치를 높이기 위해 지출한 수선비는 ‘자본적 지출’로서 필요경비로 공제받을 수 있다. 주택을 취득할 때 납부한 취∙등록세도 마찬가지다.

이러한 지출증빙을 통해 줄일 수 있는 양도소득세 금액은 적지 않다.

예를 들어 4억원에 취득한 주택을 5억원에 양도한다고 가정해보자. 보유기간에 따른 장특공제 등은 배제하고, 필요경비에 대한 지출증빙이 있는 경우와 없는 경우에 대해서만 양도세를 따져보자.

취∙등록세로 1,500만원을 지출하고, 주택을 보유하는 동안 베란다 확장과 샷시 및 보일러 교체 공사에 3천만원을 썼다고 가정한다.

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이에 대한 영수증이 없을 경우에는 양도소득세를 다음과 같이 계산할 수 있다.

양도차익 : 5억 원(양도가액) - 4억 원(취득가액) = 1억 원

과세표준 : 1억 원 - 250만원(기본공제) = 9,750만원

산출세액 : 9,750만원 X 35% (누진세율) – 1,414만원(누진공제) = 1,998만원

자진납부(예정신고∙납부) 시 : 2,197만8천원 (지방소득세 포함)

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반면, 취∙등록세 등 및 자본적 지출 4,500만원에 대한 증빙이 있는 경우에는 양도소득세가 확연히 줄어든다.

양도차익 : 5억 원(양도가액) - 4억 원(취득가액) - 4,500만원(취∙등록세 등 및 자본적 지출) = 5,500만원

과세표준 : 5,500만원 - 250만원(기본공제) = 5,250만원

산출세액 : 5,250만원 X 24% (누진세율) - 522만원(누진공제) = 738만원

자진납부(예정신고∙납부) 시 : 811만8천원 (지방소득세 포함)

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이처럼 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에 대한 증빙을 챙겨 양도소득세를 신고하면 1,300만원이 넘는 세금을 줄일 수 있는 것이다.

취·등록세나 자본적 지출에 대한 증빙을 챙겨두지 못한 경우에는 어떻게 해야 할까

취득세는 영수증이 없어도 지방자치단체에서 확인하는 납부증명원이 있으면 필요경비로 인정된다.

자본적 지출액 관련 증빙서류는 18년 4월 이후 양도분부터 법정 증빙서류가 아니어도 실제 지출 사실을 확인 할 수 있는 금융거래 증명 서류만 있으면 경비처리 할 수 있도록 증빙 요건이 완화됐다. 따라서 견적서나 공사내역서 등과 은행송금증만 있어도 경비로 인정된다.

한편, 세법에서 규정하고 있는 자본적 지출에 해당하는 비용은 다음과 같다.

▲본래의 용도를 변경하기 위한 개조 ▲엘리베이터, 냉난방장치의 설치 ▲빌딩 등의 피난시설 등의 설치 ▲재해 등으로 인하여 건물, 기계설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구 ▲기타 개량, 확장, 증설 등 제1호내지 제4호와 유사한 성질의 것 ▲증축공사비용(발코니샤시, 방 등의 확장공사, 난방시설 교체비, 토지조성비, 산림복구설계비, 싱크대 공사비, 디지털 도어락 설치비, 가스공사비, 분양아파트의 옵션비용)

(국세일보 최윤정기자)

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