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온라인 세금박사
[세금박사 3월호-파워상담실] 양도소득세 관련 질문입니다.
조회 : 1916 등록일 : 2018/03/01

Q : 본인명의 상가주택 1채와 자녀명의(미혼) 주택1채를 소유하고 있습니다. 상가주택의 경우 주택부분 면적이 상가부분보다 더 넓습니다.

자녀명의 주택은 구청에 임대주택으로 등록하여 임대를 주고 있으며, 향후 4년간 매매를 할 수 없다고 합니다. 이번에 상가주택지역이 재개발로 지정되어 현재 보상가액 산정 중에 있습니다.

1. 1세대 1주택 판정 시 자녀명의 임대주택도 주택 수에 포함되는지요?
(자녀명의 임대주택이 1세대 2주택에 포함되지 않을 수도 있는지요?)

2. 재개발보상이 확정되어 소유권이 넘어가기 전에 본인이 거주할 주택을 구입하였을 경우 2주택 해당 여부는 어떻게 되는지요?

3. 재개발 대상 상가주택 보상가액이 9억원을 초과할 경우 9억원 초과분에 대하여 양도소득세가 과세가 되는지요? (상가주택 2층은 직접 주거용으로 사용 중이며, 1층은 사업장으로 사용하고 있습니다. 보상가액은 주택부분과 사업장 보상가액을 따로 계산하여 결정되는 것으로 알고 있습니다)

A: 1. 임대주택은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에 포함되지 않습니다. 시 ·군 ·구에 임대주택으로 등록하고, 세무서에서 면세 사업자등록을 하셔야 되며 세법(양도소득세, 종합부동산세)상으로는 5년을 보유하셔야 합니다. 임대관련법과 기간이 다르므로 유의하시기 바랍니다.

2. 종전에 1주택을 취득한 후 1년을 경과한 다음 다른 주택을 구입하고, 그 다른 주택 구입 후 3년 이내에 종전의 1주택을 양도한다면 일시적 2주택이 인정되어 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받아보실 수 있습니다. 다만, 양도하는 1주택은 2년 이상 보유한 주택이어야 합니다. 1주택 비과세에 관한 부분과 비사업용 토지의 사업용에 관한 부분은 고려사항이 많아서 세법적 지식이 부족한 사람의 경우에는 올바른 해결책을 찾기가 어렵습니다. 1세대의 판정, 오피스텔보유, 조합원입주권보유 등으로 인하여 누락된 부분으로 인해서 잘못된 답변이 나오는 경우가 빈번하므로 세무사사무실을 통하여 꼼꼼하게 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

3. 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 1주택의 경우에도 고가주택에 대한 양도소득세가 발생합니다.
일반적인 경우 30%까지의 장기보유특별공제가 최대 80%까지 인정되고 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세가 발생하므로 생각하시는 것만큼 크게 과세되지는 않으실 수 있습니다.

그러나 2층 상가주택이라고 하셨으므로, 건물 연면적에서 50%를 초과하는 부분이 주택인 경우에만 전체건물을 주택으로 인정받을 수 있습니다. 주택부분이 넓다고 하셨는데, 경우에 따라 베란다로 인하여 상가면적이 적다고 생각하는 경우가 있고, 그런 경우에는 베란다의 절반에 해당하는 부분이 상가에 포함되기 때문에 상가부분이 더 크게 되어 상가부분과 그 부수 토지는 과세될 수도 있습니다.

양도 전에 해당내역을 꼼꼼히 검토 받으시고, 사실관계에 따라서 소명하실 부분들은 사진자료 등(계단, 상가 중 실제 주택 분 등)을 미리 확보해 두시기 바랍니다.

 

외상매출금 대손과 관련하여 문의 드립니다.
Q : 2017년 3월분 매출외상대금을 못 받고 부도가 났습니다. 어음을 받지 않은 외상대금입니다.
부가가치세 대손세액공제를 언제 받을 수 있는지요?
부가가가세 대손세액공제 신고를 할 때 어떤 첨부서류가 필요한지요?
사업장 대표자가 특별히 어떤 조치를 해놓아야 할게 있는지요?

A : 원칙적으로 상법상의 소멸시효가 완성되는 5년이 지나야 대손처리가 가능합니다. 다만, 민법상의 단기시효가 적용될 수 있는 금액의 경우는 1년 또는 3년의 단기시효를 적용하여 대손세액공제가 가능합니다. 부가가치세 신고 시 세금계산서사본(정본은 제시), 거래처원장, 외상대금 미회수 입증서류 등을 첨부하여야 합니다.
대손세액공제는 채권자가 당해 외상대금을 회수하기 위하여 절차를 진행하였음에도 채무자가 상환할 수 없는 경우 가능하므로 적극적인 청구절차를 하였음을 입증할 수 있는 서류가 필요합니다. 다만, 독촉, 지급명령 등의 청구절차 시에는 소멸시효가 중단되어 이때부터 다시 시효가 진행함에 유의하시기 바랍니다.

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