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[세금박사 12월호-절세가이드] 주택임대소득 종합과세 vs 분리과세, 차이점은?
조회 : 5646 등록일 : 2018/12/01
주택임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 세금을 내지 않던 혜택이 올해로 종료된다. 내년부터는 주택임대소득이 연간 2천만원을 초과하는 경우는 종합과세, 2천만원 이하는 분리과세를 적용하여 소득세를 내야 한다. 그렇다면 종합과세와 분리과세는 각각 무엇일까? 그 차이점과 과세 방법에 대해 살펴보자.


분리과세

‘분리과세’는 소득세를 계산할 때 다른 소득금액에 합산하지 않고 해당 소득만 따로 ‘분리’하여 과세하는 것을 말한다. 분리과세를 적용하는 대표적인 소득이 이자소득이다. 연 2천만원 이하의 이자소득에 대해서는 지방세를 포함하여 15.4%를 세금으로 납부하고 나머지를 지급한다.

내년부터는 연간 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서도 이와 같은 분리과세 방식을 선택할 수 있다. 차이라면 주택임대소득은 임대수입 전체가 아닌, 필요경비율과 기본공제를 한 금액에 15.4%를 적용한다는 점이다.

이 때 필요경비율과 기본공제도 임대주택 등록 여부에 따라 달라진다. 임대주택으로 등록한 경우 필요경비율 70%에 기본공제 400만원을 적용받을 수 있다. 일반임대주택(4년이상)의 경우에는 산출세액의 30%, 준공공임대주택(8년)인 경우에는 산출세액의 75%의 세액감면까지 추가 적용된다. 임대주택 미등록 시에는 필요경비율 50%에 기본공제 200만원이 적용되고, 별도 세액감면 혜택은 없다.

주의할 점은 이 기본공제 400만원(미등록 200만원)은 임대소득 외에 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 적용할 수 있다는 것이다. 가령 연간 2천만원 이하의 임대소득이 발생하는 근로소득자가 별도로 근로소득으로 2천만원 이상이 발생하면 기본공제 200만원은 적용받지 못할 수도 있다.


종합과세

‘종합과세’는 분리과세와 반대로 다른 소득을 모두 합산하여 과세하는 방식이다. 근로•사업•연금•배당•기타소득을 모두 합산하는 것이다. 여기서 임대소득은 사업소득에 해당한다. 연간임대소득이 2천만원을 초과하거나 2천만원 이하라도 본인의 선택에 따라 종합과세를 선택할 수 있다.

종합과세 방식으로 세금을 신고할 때는 장부를 작성하거나 추계신고를 선택할 수 있다. 장부신고는 총 수입금액에서 필요경비를 차감하는 방법으로 지출한 경비를 입증하기 위해 적격증빙이 있어야 한다. 대표적인 경비로는 임대주택을 사기 위해 대출받은 대출금의 이자나 수선비, 재산세 등이 있다.

추계신고는 법에서 정한 일정 경비율을 경비로서 차감하여 신고하는 방법이다. 경비율은 또다시 단순경비율과 기준경비율로 나누어지는데, 연 매출 2,400만원 이하까지는 단순경비율을, 2,400만원 초과 시에는 기준경비율을 적용한다.

누진세율이 적용되는 현행 세법 체계에서 종합과세는 상대적으로 분리과세보다 세금을 많이 부담하게 될 가능성이 크다. 따라서 감면 혜택이 큰 주택임대사업자로 등록하거나 장부작성을 하여 대출이자 등의 경비를 최대한 적용하는 등의 절세 방법을 강구하는 것이 좋다.
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